Что можно, а что нельзя перепланировать при объединении двух квартир?

Чтобы объединить две и больше квартир в одну, нужно пройти ординарные процедуры согласования перепланировки. Хлопоты по получению разрешений и согласований практически ничем не отличаются от получения разрешений при обычной перепланировке без объединений. Руководствоваться нужно

Вначале заказывается проект перепланировки. Естественно, такая организация должна входить в профильную СРО и иметь разрешения для проведения таких работ. Затем в жилинспекции нужно согласовать документы.

После одобрения документов можно приступать к перепланировке.

Бюрократическая волокита закончится только после того, как после проведенной перепланировки, утвердите все акты и новый техплан в БТИ.

При желании объединить две квартиры в одну не всегда удается получить на это разрешение из-за разных ситуаций:

• если смежная стена, в которой заказчик хочет сделать проем, служит диафрагмой жесткости дома или подъезда.
• в месте планируемого проема находятся вентканалы или общедомовые инженерные коммуникации. Чаще всего такое бывает, когда смежные квартиры «соприкасаются» кухнями.
• соседи сверху и на нижнем этаже уже сделали подобную перепланировку. Вероятность отказа в этом случае довольно высокая.
• в старых домах, в которых стены и перекрытия изношены.

Если разрешение на перепланировку получено, то необходимо выполнять обычные требования согласно нормативным актам:

• проемы в стенах (капитальных) можно устраивать только с усилением. Работы должна производить только лицензированная организация. В последнее время (из личного опыта) все чаще встречаются запреты на алмазную резку бетона болгаркой. Рекомендуется устраивать проемы в бетоне при помощи лазерной резки газоразрядными СО2-лазерами.
• вентканалы демонтировать, перекрывать, заужать или переносить запрещено.
• санузлы нельзя расширять за счет метража кухонь или жилых комнат. Увеличить их можно пожертвовав коридором или, к примеру, кладовкой. Разумеется, гидроизоляция пола должна быть выполнена по всей площади санузла.
• запрещено устраивать кухни в комнатах. Запрета нет, если квартира двухуровневая и находится на верхнем этаже (над вами никто не проживает). В этом случае можно менять местами кухню на втором уровне с жилой комнатой.
• устраивать студию запрещено, если квартира газифицирована. Решить проблему можно, отказавшись от газа на одной из кухонь, объединив ее с комнатой, а вторую кухню оставить как есть – с газом.

Существует три версии объединения жилищ:

• по горизонтали, когда в одном подъезде (на одной площадке) расположены обе квартиры.
• по горизонтали, когда объединяемые квартиры находятся в смежных подъездах.
• по вертикали, когда одна квартира расположена над другой.

Каждый из вариантов объединения имеет свои особенности при реализации.

При объединении квартир по горизонтали запрещено сносить полностью смежную капитальную стену, можно получить разрешение на устройство проема определенной ширины – 1 - 1.2м (иногда до 1.6м). Эта норма не распространяется на современные монолитные дома, в которых можно сносить практически все стены (кроме диафрагм жесткости), оставив только бетонные колоны.

Иногда нет возможности устроить полноценный проем из-за ошибки в проекте. В моей практике был случай, когда в сталинке в смежной стене, где по согласованному проекту нужно было вырезать проем в кирпичной стене, обнаружили дымоход, которого не было в проекте. Заказчику пришлось переделывать проект и по-новой утверждать перепланировку.

В авторов проектов современных домов чаще всего уже есть готовые технические решения по разрешенной перепланировке и демонтажу конструкций (какие стены можно сносить, где можно устраивать проемы, какой ширины и т.д.).

Проще всего объединить квартиры по горизонтали, если они находятся на одной площадке, в крыле, где нет других квартир, имеют распределительный щит, стояки отопления, подачи воды только на эти две квартиры. При таком раскладе есть возможность взять в долгосрочную аренду часть коридора и отмежеваться общей дверью, конечно же, чтобы не перекрывался проход к мусоропроводу. В этом случае можно даже обойтись без устройства проема в смежной стене. Приватизировать общий коридор вряд ли получится, так как это общедомовая площадь и необходимо собрать с согласием подписи 100% жильцов дома. Сделать это практически не возможно, а вот аренду оформить проще, но нужно дополнительно получить разрешение от пожарников, что дверь не перекрывает доступ к пожгидранту, пожарной вытяжке, тревожной кнопке.

Проще получится объединить квартиры на стадии закладки фундамента или строительства дома. С генпроектировщиком проще решить вопрос об объединении квартир и внести необходимые конструктивные изменения в проект.

При объединении квартир, находящихся в смежных подъездах могут возникнуть дополнительные проблемы:

• могут не дать разрешение из-за разных пожарных отсеков (разделять их должна глухая стена).
• пол в квартирах может оказаться на разных уровнях.

Получить разрешение на вертикальное объединение квартир проще, если они находятся на верхних этажах подъезда и в домах малой этажности.